משכנתא - מה אפשר לצפות משנת 2018? (מרטין בוקסדורף)

דרוג:

עליית ריביות:

סוף השנה כבר עברה ואיתה כל "המבצעים" של הבנקים למשכנתאות. השוק כרגע נמצא באיזה שהיא המתנה דרוכה שבה אף אחד לא יודע להגיד מה הולכות להיות הריביות בעוד חודשיים. לקוחות שמגיעים כרגע לבנקים למשכנתאות- מבהירים להם חד משמעית שהריביות ככל הנראה יהיו שונות מאוד לקראת החודשים הקרובים.

כל הבנקאים בסניפים מחכים לישיבות הדירקטוריון וועדות האשראי שצפויות להיפגש בסוף ינואר שמהן צפויה לצאת הבשורה - מה יהיו הריביות לקראת השנה הבאה.

איך זה קשור אלינו, אנשי המקצוע?

אם אתם שייכים לתחום הנדל"ן ותלויים ברמה כזו או אחרת במשכנתאות של הלקוחות, אז תהיו מוכנים להרבה מאוד הפתעות. לקוחות שלוקחים משכנתאות בבנקים הזולים ביותר כרגע, עלולים להיתקל בבעיה בחודשים הקרובים, כאשר הריביות עלולות לזנק בצורה משמעותית. ההבדלים יכולים להגיע אפילו למאות שקלים בחודש עבור לקוחות שקיבלו אישור עקרוני ובונים על החזר חודשי מסוים. היות והריביות תקפות רק ל12 יום למעשה, אנשים אשר מסתמכים על אישור עקרוני שזמנו עבר, עלולים לקבל הפתעה לא נעימה.

אנחנו אנשי המקצוע צריכים לגלות הרבה סבלנות ולהיות מאוד גמישים במחשבה ובגישה. אישור עקרוני עם החזר של 4900 שקלים בחודש- עלול להפוך לאישור עקרוני של 5,300 שקלים ולפעמים אפילו לגרום לביטול העיסקאות.

המחיר למשתכן - נו מה יהיה?

אחת האניגמות שממשיכה להחזיק את שוק המשכנתאות והנדל"ן בדריכות, זה כמובן המחיר למשתכן. ההנחה במחיר והמשכנתא של 90 אחוז ממשיכה לקרוץ לקונים. הבעיה הגדולה היא שהדבר אינו מגיע לידי מימוש.

זוכים במכרזים שממתינים חודשים לשמוע מה יהיה איתם, מקבלים הודעה שזכו במכרז ובמקביל הקבלן מודיע להם שיהיה בקשר איתם עוד כשנתיים כשיתחיל את השיווק בפועל. הדבר הזה הוא מה שלמעשה מחזיק את השוק הזה בין שמיים לארץ, לא עולה ולא יורד. מבחינתנו אנשי המקצוע חשוב לשים לב לאישור העקרוני שמקבלים הזוכים במחיר למשתכן. המצב הוא כזה שהזוכים למעשה מקבלים אישור עקרוני למשכנתא, כאשר בפועל הם יגיעו לממש את הכסף רק בעוד שנתיים.

חשוב וקריטי מאוד להאיר את תשומת לב הזוכים לכך שאישור עקרוני תקף רק ל3 חודשים וחייבים להביא אישור עקרוני נוסף לקראת ביצוע המשכנתא. כל פרק הזמן שבין לבין- חייבים להקפיד על התנהלות פיננסית אחראית. כל שינוי בסטטוס הפיננסי בין האישור עקרוני לבין קבלת הכסף בפועל- עלול להביא לביטול אישור המשכנתא בפועל. חשוב מאוד לשים לב ולהיות עירניים.

איכות עיסקאות הקנייה

שנת 2017 הוכיחה לכולנו שבתקופת קיפאון כל העיסקאות שכן מתבצעות הן הרבה יותר מורכבות, כל המשכנתאות נמתחות למקסימום האפשרי, הרבה מאוד מהמשכנתאות מצריכות ערבים תומכים והרבה מאוד עיסקאות מצריכות משכנתאות משלימות של ההורים לצורך הון עצמי.

אנחנו כאנשי מקצוע צריכים להיות ערניים לאפשרות של ההורים לקחת משכנתא לסגירת חובות כדי לעזור בהון עצמי ולהיות מוכנים להציע אלטרנטיבות כמו ערבים, הלוואות להון עצמי ושיעבוד נכסי הורים/ אחים. לפי כל התחזיות גם שנת 2018 צפויה להיות לא פשוטה בתחום המשכנתאות, כל עוד אין כיוון ברור לתוכנית מחיר למשתכן או שינוי פוליטי כל שהוא.

מרטין בוקסדורף הוא יועץ משכנתאות